東京都の資産運用コンサルタント「JRD株式会社」には、資産形成不動産に関するご質問が毎日寄せられています。ご質問は、資産形成不動産が未経験の方を中心に、サラリーマンや公務員の方など様々な方よりいただいております。ここでは皆様からのご質問と、それに対する私たちからの回答をピックアップしてQ&A形式でご紹介しています。こちらに掲載のないご質問がございましたら、こちらからお気軽にお問い合わせください。

よくある質問

質問01：サラリーマンですが資産形成不動産を始められるでしょうか？

回答

サラリーマンのように安定収入のある方は、銀行での借入がしやすいため資産形成不動産に向いているといえます。また、賃貸管理を信頼のおける業者に委託しておけば賃料回収や入居者募集で煩わされることもなく、本業に支障も出ないほか、物件から離れたエリアにお住まいでも安心して不動産投資を行うことが可能です。実際、JRD株式会社で資産形成不動産をなさっているオーナー様の多くがサラリーマンや公務員の方です。

質問02：空室や滞納が続いたらどうすればよいでしょうか？

回答

「借上保証」制度を活用すれば、空室期間中でも家賃収入が保証されます。家賃滞納については信頼のおける業者に賃貸管理を任せておけば、家賃の回収でオーナー様の手が煩わされるようなことはありません。空室リスクを回避するには、都心部の優良物件に投資するのが最良の策です。たとえば、利便性の良い駅近の単身者向けマンションなら、賃貸需要が高く、稼働率も90％後半を維持できるため、長期間にわたって空室状態となるリスクはきわめて低いと言えるでしょう。

質問03：建物の老朽化が心配です。どうすれば？

回答

継続的な管理やメンテナンスを実施することで、建物の老朽化を抑え、資産価値を維持することができます。建物の修繕にはまとまった費用がかかりますが、毎月一定額を積み立てることで備えることができます。特に住戸内は設備の交換なども含め、長期的な視点で修繕計画を立てることが大切です。物件の魅力を維持し続けることは、家賃を値下げせずに入居者を維持することに繋がります。

質問04：マンションの寿命はどのくらいですか？

回答

建築基準法の改正で新耐震基準が適用された昭和55年以降の建物であれば寿命の理論値は90年です。マンションの寿命とは、コンクリートの中性化が進行する期間で測ることができます。厚さ1cmのコンクリートが中性化するのには30年かかります。先述の新耐震基準で、コンクリートの厚さは3センチ以上と規定されました。3センチ以上が中性化するのには、3cm×30年=90年です。したがって、理論的には新耐震基準適応のマンション寿命は90年ということになります。

質問05：節税対策はどうすればよいでしょうか？

回答

資産形成不動産では、不動産取得時、賃貸中、売却時の3段階でそれぞれ下表のような税が課されます。節税の第一歩は、これらの税について知り、理解することです。なお、確定申告は、当社が契約している税理士が手続きを代行しますのでご安心ください。

質問06：不動産価格が低迷したり、流動化したりするリスクは？

回答

今、東京都心部の地価は底打ちから上昇に転じた状態。今がマンションの買い時と言われる理由はここにあります。なお、不動産価格は景気が急激に悪化しないかぎり、現在の時価を下回ることはないでしょう。なお、資産形成不動産は入居者がいても売却できます。したがって、3ヶ月～半年程度でほぼ売却を完了させることが可能です。

質問07：将来、転売できますか？

回答

売却益を見込んで投資が行われていたバブル期とは異なり、現在の資産形成不動産は賃料収入に重きを置いています。したがって、運用を早々に切り上げて売却を急ぐと十分なインカムゲインが得られないことになり、得策とは言えません。ただし、都が新規供給に対して諸規制を敷いているような場合は、駅近物件は慢性的に供給不足になっているため、都心部の優良物件であれば適正価格での売却も十分見込めます。

質問08：地震への備えはどうなっていますか？

回答

昭和56年に施行された改正建築基準法に準拠したRC造のマンションであれば耐震性に問題はありません。ただし、想定外の事態も考慮して、地震保険に加入することをお勧めします。

質問09：取引業者が倒産したらどうすればよいでしょうか？

回答

取引業者を相手取って訴訟を行うことになります。過去の裁判を見るかぎり、購入者に不利な判決が出たことはありません。なお、管理会社が倒産した場合は、別の業者に賃貸管理を依頼すれば問題ありません。

質問10：ローンを組んでマンションを購入し、金利が上昇したらどうなりますか？

回答

変動金利タイプのローンを組んだ場合は、金利上昇に応じて返済負担が増えることになります。ただし、金利が上がる状況では物価も上昇しているため、売却すればある程度の利益確保が可能です。また、居住用マンションとは異なり、投資用物件なので状況に応じて柔軟に売却すべきものと考えておきましょう。なお、資産形成不動産ローンのなかには当初の5年間は返済額が固定で、以降の支払額も上限が1.25倍という安全な商品があるので、そちらを利用されるのもよいでしょう。その際は、事前に担当営業にご相談ください。